Cuando un vecino no paga la comunidad, la ley da a la comunidad un camino rápido: aprobar la deuda en junta, notificársela, emitir un certificado firmado por el secretario con el visto bueno del presidente y presentar un proceso monitorio (artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si el vecino no paga ni se opone, el juzgado ordena directamente el embargo. Y la deuda sigue al piso: aunque se venda, el nuevo dueño responde de la parte más reciente.
Te contamos cada paso, los plazos y los errores que hacen perder tiempo.
Paso 1. Aprobar la deuda en junta
La junta de propietarios debe aprobar la liquidación de la deuda: quién debe, cuánto y de qué periodos. Puede hacerse en la junta ordinaria o convocar una extraordinaria. Conviene que el punto aparezca claro en el orden del día.
Ese mismo acuerdo suele autorizar al presidente para reclamar judicialmente, con o sin abogado.
Paso 2. Notificar al vecino
El acuerdo se notifica al deudor en el domicilio que haya designado o, si no lo hay, en el propio piso. Si no se le encuentra, se puede colocar en el tablón de anuncios de la comunidad durante tres días naturales, con la firma del presidente y del administrador.
Consejo: envíalo por burofax con certificación de contenido. Sirve como requerimiento de pago y como prueba de que se le ha intentado localizar.
Paso 3. El intento de negociación (MASC)
Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), antes de muchas demandas civiles hay que intentar un acuerdo previo. La ley no excluye las reclamaciones de la comunidad, y varios juzgados lo exigen también en el monitorio. Los tribunales no aplican todos el mismo criterio, así que lo prudente es hacerlo:
- En el mismo burofax, incluye una oferta de pago o de calendario de pagos.
- Deja pasar 30 días desde que lo recibe sin respuesta.
- Guarda el justificante: tendrás que presentarlo con la demanda.
Saltarse este paso puede hacer que el juzgado no admita la reclamación y perder semanas.
Paso 4. El certificado de deuda
El secretario de la comunidad (muchas veces, el administrador) firma un certificado del acuerdo y de la deuda, con el visto bueno del presidente. Es el documento clave del monitorio.
Paso 5. El proceso monitorio
Se presenta en el juzgado civil del lugar donde está el piso. Para deudas de hasta 2.000 euros no hace falta abogado ni procurador, aunque es recomendable. Por encima, sí.
Después:
- El juzgado requiere al vecino para que pague en 20 días.
- Si paga, se archiva.
- Si no paga ni se opone, se dicta decreto y la comunidad puede pedir el embargo (cuentas, nómina o el propio piso).
- Si se opone, se pasa a juicio verbal u ordinario, según la cuantía.
La comunidad puede pedir además los gastos del requerimiento previo y, si interviene abogado, las costas.
Qué pasa con el piso: la deuda le persigue
La ley protege a la comunidad con dos herramientas:
- Afección real del piso: el piso responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, aunque haya cambiado de dueño (artículo 9.1.e LPH).
- Preferencia de cobro: esas cuotas se cobran antes que muchos otros acreedores.
Por eso, si vas a comprar un piso, pide siempre el certificado de deudas con la comunidad antes de firmar.
Cuánto tiempo hay para reclamar
Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años (artículo 1966 del Código Civil). Si la comunidad deja pasar el tiempo, pierde lo más antiguo. No conviene acumular deuda «por no molestar».
¿Se le puede quitar el voto o el uso de la piscina?
- Voto: el moroso puede asistir a la junta, pero no puede votar si no está al corriente de pago, y eso debe constar en el acta.
- Servicios comunes: no se le puede cortar el agua ni la luz de su vivienda. Sí se puede, si los estatutos o la junta lo permiten, limitar el uso de algunos servicios no esenciales (piscina, pistas), pero hay que hacerlo con cuidado para no acabar demandados.
- Lista de morosos: se puede incluir en el acta y en el tablón solo para notificar la deuda, no para señalarle públicamente.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta abogado para reclamar al vecino moroso?
En el monitorio, no si la deuda es de hasta 2.000 euros. Si se opone y la cuantía supera ese importe, sí. Con abogado, además, se pueden reclamar las costas.
¿Qué pasa si el piso se vende con deudas?
El nuevo propietario responde con el piso de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Lo anterior hay que reclamarlo al antiguo dueño.
¿Cuánto tarda el proceso monitorio?
Depende del juzgado. Si el vecino no se opone, suele ser bastante más rápido que un juicio normal.
¿El vecino moroso puede votar en la junta?
Puede asistir y hablar, pero no votar mientras no pague o consigne la deuda.
¿Prescriben las deudas de comunidad?
Sí, a los cinco años de cada cuota.
¿Tu comunidad tiene un vecino que no paga? En Monclar Abogados preparamos el requerimiento, el intento de acuerdo y el monitorio para comunidades de Córdoba y provincia. Llámanos al 643 32 47 70, escríbenos por WhatsApp o pide cita aquí.
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*Normativa: Ley de Propiedad Horizontal (arts. 9, 15 y 21); Código Civil (art. 1966); Ley Orgánica 1/2025.*
